베이비부머 세대 가계의 주택자산 구성과 은퇴

노영훈(2013.6), 베이비부머 세대 가계의 주택자산 구성과 은퇴 (재정포럼 2013.6월호) 요약입니다. (* ) 는 그냥 제 메모고요...

 

- 국가별 고령화에 따른 고용상황을 비교한 OECD의 자료를 보면, 실질 은퇴연령이 40년 전과 비교해 모두 앞당겨졌으나, 한국만 은퇴시점이 65세에서 71세로 늦어졌다. 또한 은퇴연령은 한국이 (남성) 71.4세로 멕시코에 이어 2위였다.

 

- 장기 주택시장가격 예측모형으로는 Mankiw-weil(1989), McFadden(1994), 고철/김경환(1997) 등이 있다. 고령화는 주택수요 증가세를 둔화시키고, 이에 따라 주택 상대가격 하락 가능성도 높은데, 우리나라의 경우 주택상대가격 전망치를 위해서는 지가 전망이 필요한데, 지가 전망이 거시경제변수와 토지이용규제 완화 여부에 달려 있어 예상이 어렵다. 또한 강석훈(2009)에 의하면 가구주 연령이 증가할수록 부동산 비중이 증가하여 고령화에 따른 자산수요 감소 및 이에 따른 자산가격 하락 가설은 지지되기 어렵다.

 

- 가계조사자료로 보면 베이비부머 가구주 10명중 7명은 주택을 소유하고 있는데, 이 비중은 2006년 76%에서 2012년 69%로 하락하였다. 세계경제위기 이후 50대 이상 연령대에서 주택자산 비중의 양극화는 심화된다. 즉, 90%이상을 주택자산 위주로 구성하거나 전혀 주택을 보유하지 않는 양 극단의 가구들이 50대 이상 가구주들에서 확대되어 나타난다. 가구주가 노령화됨에 따라 은퇴를 대비하여 주택자산에서 금융자산 형태로 자산구성을 변경하는 일반적인 연령효과인지, 아니면 베이비부머 세대들만의 효과인지를 구분하기는 쉽지 않다. (* 그렇다면, 주택가격 상승기의 투자이익이 정상이윤이 아니라 렌트에서 생긴 것이라면 재분배될 필요가 있고, 이는 자산관련 세금 강화의 근거가 될 수 있지 않을까?)

 

- 다주택소유 자가점유 가구 셋 중 하나 이상이 베이비부머 연령대였다. 자녀 교육 및 본인의 경제활동 핵심기간이었던 40-50대에 주택가격 상승기를 이용하여 주택자산 위주로 가계자산구성을 하였던 베이비부머들의 경우 타 연령대 가구주들에 비해 투자적 목적의 주택구입이 활발하였고, 주거서비스수요와 주택자산투자 의사결정을 분리하여 내리는 가구들이 많았을 것으로 추측할 수 있다.

 

- 인구고령화에 따라 연금상품, 장기의료보험, 축적된 자산 원금을 안전하게 유지하면서 소득흐름으로 변환할 수 있는 자산유동화 상품들에 대한 수요가 증가할 전망이다. 이 중 역모기지란 은행 같은 대출기관이 주택에 대해 일정금액 저당을 잡고 주택소유자에게 정기적인 연금액을 지불하는 금융계약이다. 우리나라의 역모기지인 '주택연금'에 대해 주택금융공사가 현재 요구하는  가입(신청)요건은 부부모두 60세 이상, 부부기준 1주택 소유가구(다주택자 배제), 주택시가 9억원 이하이다. 3개월 CD금리+1.1%의 차입이자율 조건, 1순위 근저당권을 제공할 것이 요구되고, 보증금액의 120%로 저당권이 설정된다. 저당권 설정시 등록세, 지방교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권매입의무가 면제되며, 주택연금 대상 주택은 재산세 25% 감면 (단, 5억원 초과 주택은 5억원에 해당하는 만큼만 감면, 본세에 한함)되며, 이자비용은 연금소득 공제(200만원 한도) 대상이다.

 

(* 그렇다면, 드는 생각이.... 주택연금은 자산구성 - 집이 있든 없든 - 순자산액을 비슷하게 만들므로 - 집이 있던 없던 비슷하게 금을 매겨야 자산간 포트폴리오 구성 변화를 왜곡시키지 않는다??)

 

- 주택소유 및 점유 유형별로 가구주들의 퇴직 후 경상소득 감소에 대비한 재산관리 전략은 달라질수밖에 없다. 향후 연구를 확대할 분야는 다음과 같다. 가구주의 연령대별로 소득흐름, 소득종류별 구성, 자산구성 내역이 변화하는 것이 일반적인 양태이다. 따라서 현재의 조세 및 사회보장제도는 정년이나 은퇴 전 후의 소득흐름 및 재산 등에 대해 어떻게 차등 대우하고 있나를 살펴본 후 세대간 회계  차원에서 형평성을 판단해야 한다.

예를 들어 1) 은퇴전 근로소득자가 직장생활을 할 때에는 급여액의 3% 정도만(나머지 고용주 부담) 부담하다가 은퇴후 지역가입자로 편입되면서 소득이 아닌 자산(예: 부동산 및 자동차 소유) 상황에 따라 건강보험료가 산정되어 직장가입자였을 때와 비교해서 부담이 급등하는 현상들, 2) 퇴직 이후 이자, 배당 등 금융소득으로 생활하려던 은퇴예정자들에게 금융소득종합과세 기준금액이 하향조정되어 금융자산 세부담이 강화된 것, 3) 2013.5부터 연간 4천만원 이상 공적연금(국민/공무원/군인/사학/우체국) 소득자는 직장가입자 가족이라 하더라도 피부양자 자격이 배제된다는 국민건강보험법 시행규칙 개정 4) 국민연금 조기수령이 가능하지만 이르면 55세 정도 퇴직후 62-65세부터 국민연금을 수령할 경우 7-10년간의 소득공백기를 겪게 되는 '소득절벽 현상' 등과 가은 변화들

 

소득은 있으나 자산은 적은 20-30대 세대와 소득은 적고 자산은 있는 50-60대 세대는 근본적으로 세금이나 건보료 등이 소득기준 또는 재산기준으로 바뀜에 따라 이해득실이 엇갈리게 마련이다. 결국 근본을 들여다보면 세금이나 국채발행 문제에서 나타나는 세대회계 뿐만 아니라 거의 모든 공공정책 분야에서 세대간 갈등의 요소가 존재한다고 할 수 있다.